Le meublé : un autre monde fiscal, pour le même appartement

Louer meublé ne relève pas des revenus fonciers mais des bénéfices industriels et commerciaux, les BIC. Le même appartement, le même locataire, le même loyer : seul le mobilier a changé, et le régime fiscal entier avec lui.

Ce basculement n'est pas une subtilité administrative. Il ouvre un mécanisme que la location nue ne connaît pas : l'amortissement, c'est-à-dire la déduction annuelle de l'usure du bien. C'est ce qui explique que tant d'investisseurs annoncent des loyers non imposés pendant quinze ans.

Le micro-BIC, et son seuil à deux vitesses

Comme en nue, un régime forfaitaire existe. Mais son abattement est bien plus large et son seuil beaucoup plus haut — à une exception près, récente et sévère.

• Meublé de longue durée (bail classique, bail mobilité) : seuil de 83 600 € de recettes et abattement de 50 % pour 2026.
• Meublé de tourisme classé et chambres d'hôtes : même seuil, même abattement.
• Meublé de tourisme non classé : 15 000 € et 30 % seulement, depuis la loi du 19 novembre 2024. La location saisonnière non classée a perdu, en une loi, l'essentiel de son avantage forfaitaire.

Le réel : une comptabilité, et ce qu'elle rapporte

Au réel, vous déduisez vos charges comme en foncier, puis vous y ajoutez l'amortissement du bâti, des travaux et du mobilier. Le prix à payer est réel : il faut tenir une comptabilité d'engagement, établir un bilan, déposer une déclaration de résultat. La plupart des loueurs au réel passent par un comptable, dont les honoraires sont eux-mêmes déductibles.

À l'échelle d'un parc : une seule activité

C'est la différence structurelle avec la location nue, et elle se voit dès le deuxième lot : vos meublés ne forment pas plusieurs dossiers mais une seule activité. Les recettes s'additionnent, les charges s'additionnent, les amortissements s'additionnent, et un seul résultat en sort.

• Le seuil du micro-BIC s'apprécie sur le total des recettes meublées du foyer. Trois studios à 30 000 € chacun font 90 000 € : le forfait est fermé, même si aucun n'atteint le seuil seul.
• Un lot largement amorti vient absorber le bénéfice d'un autre avant tout impôt. Un parc meublé encaisse donc souvent beaucoup en ne déclarant presque rien, et ce n'est pas une anomalie.
• Un lot en perte et un lot bénéficiaire se compensent, mais l'amortissement reste bridé : il ne peut toujours pas faire descendre le résultat d'ensemble sous zéro.

Ce que « non professionnel » veut dire

On parle de LMNP, loueur en meublé non professionnel, par opposition au LMP. La frontière tient à deux conditions cumulatives : des recettes de location meublée supérieures à 23 000 € et supérieures aux autres revenus d'activité du foyer. Tant que l'une des deux manque, vous restez non professionnel.

C'est la frontière qui compte vraiment quand un parc grossit, et elle se franchit par addition : trois ou quatre meublés suffisent à dépasser 23 000 € de recettes, et le jour où les revenus d'activité du foyer baissent — départ en retraite, changement de situation, réduction du temps de travail —, la seconde condition peut se remplir sans qu'aucun loyer n'ait bougé.

La distinction n'est pas cosmétique : elle change le sort des déficits, le régime des plus-values et l'assujettissement aux cotisations sociales. Elle ne s'opte pas et ne se refuse pas — elle se constate, chaque année. Un investisseur dont les loyers meublés grimpent a tout intérêt à savoir où elle se trouve avant de la franchir.