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Travaux : déduit, amorti, ou jamais
Le même mur repeint se déduit en une fois ; le même mur abattu pour agrandir ne se déduit jamais. Entre les deux, une zone où le travail s'étale sur plusieurs années. Savoir dans quelle colonne tombe une facture vaut plusieurs milliers d'euros.
Les travaux sont le poste de charge le plus important d'un investissement locatif, et le plus souvent mal traité. Non par mauvaise foi : parce que la frontière entre ce qui se déduit et ce qui ne se déduit pas ne correspond à aucune intuition de bon sens.
Ce qui se déduit en une fois
En location nue, trois natures de travaux sont déductibles immédiatement, l'année de leur paiement :
- la réparation : remettre en état ce qui s'est abîmé — une fuite, une chaudière morte, un volet cassé ;
- l'entretien : maintenir en état — ramonage, peinture, remplacement d'un revêtement usé ;
- l'amélioration : apporter un élément de confort nouveau sans toucher à la structure — une salle de bains refaite, un double vitrage, une isolation.
L'amélioration est celle qui surprend : on pourrait croire qu'elle augmente la valeur du bien et devrait donc s'ajouter à son prix. En location nue d'habitation, elle est bien déductible, et c'est l'un des leviers les plus puissants du régime réel.
Ce qui ne se déduit jamais
La construction, la reconstruction et l'agrandissement ne sont pas des charges. Ils s'ajoutent au prix de revient du bien, et ne serviront qu'au jour de la revente, en réduisant la plus-value imposable.
Et en meublé, une troisième colonne
En location meublée au réel, la question se dédouble : une dépense peut être une charge immédiate ou un bien à amortir sur plusieurs années. L'usage retient un ordre de grandeur de 600 € — en dessous, on passe en charge ; au-dessus, on amortit. Une cuisine équipée, un canapé, un gros électroménager s'amortissent ; un grille-pain se déduit.
Une rénovation de 24 000 € avant mise en location
- Peinture, sols, plomberie, électricité
- 14 000 €
- Salle de bains et cuisine refaites
- 7 000 €
- Ouverture d'un mur porteur pour agrandir le séjour
- 3 000 €
- Déductible en location nue
- 21 000 €
- À reporter au prix de revient
- 3 000 €
Les 21 000 € déductibles créeront très probablement un déficit foncier, reportable et imputable sur vos autres revenus. Encore faut-il que les 3 000 € d'agrandissement apparaissent sur une ligne distincte du devis.
À l'échelle d'un parc : un plafond annuel, pas un par logement
C'est l'erreur de raisonnement la plus coûteuse quand on détient plusieurs logements nus. Le plafond d'imputation du déficit foncier sur le revenu global — 10 700 € — est annuel et global au foyer. Il ne se multiplie pas par le nombre de biens.
Deux appartements rénovés la même année pour 20 000 € chacun ne donnent pas droit à deux fois 10 700 €. Ils donnent droit à 10 700 € cette année-là, et le reste part en report sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Les mêmes chantiers menés sur deux exercices distincts ouvrent, eux, deux plafonds.