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L'amortissement : la charge qui ne coûte rien, jusqu'à la revente
C'est le mécanisme qui fait la réputation du meublé : déduire chaque année l'usure d'un bien qu'on n'a payé qu'une fois, jusqu'à ne plus payer d'impôt sur ses loyers. Depuis février 2025, l'addition se présente différemment.
Un immeuble s'use. Le droit fiscal l'admet et autorise, en location meublée au régime réel, à déduire chaque année une fraction de sa valeur. C'est l'amortissement : une charge comptable qui ne correspond à aucune dépense de l'année.
L'effet est spectaculaire. Là où un propriétaire en location nue déduit ses charges réelles et paie l'impôt sur ce qui reste, le loueur en meublé ajoute une charge qui n'est pas sortie de son compte. Résultat : des loyers réels, un résultat fiscal nul, et aucun impôt pendant des années.
Ce qui s'amortit, et sur combien de temps
On n'amortit pas un bien d'un bloc : on le décompose en éléments qui ne vieillissent pas au même rythme. Les durées usuelles, qui doivent rester défendables :
- le gros œuvre — murs, fondations, structure : de l'ordre de 40 à 50 ans ;
- la toiture, les façades, les installations techniques : 15 à 25 ans ;
- les agencements et les aménagements intérieurs : 10 à 15 ans ;
- le mobilier et l'électroménager : 5 à 10 ans.
La règle qui empêche les miracles
L'amortissement ne peut pas créer de déficit. Il s'impute jusqu'à annuler le résultat, et pas au-delà. L'excédent n'est pas perdu : il se reporte, sans limite de durée, et s'imputera les années où le résultat le permettra.
C'est une différence majeure avec les charges ordinaires, qui peuvent elles creuser un déficit. Un simulateur qui l'ignore annonce des économies d'impôt qui n'existent pas — puis un redressement.
Un studio meublé à 150 000 €, mobilier 10 000 €
- Prix et frais d'acquisition
- 162 000 €
- Quote-part de terrain, 25 %
- − 40 500 €
- Base amortissable du bâti
- 121 500 €
- Amortissement annuel du bâti, sur 35 ans en moyenne
- ≈ 3 470 €
- Amortissement du mobilier, sur 7 ans
- ≈ 1 430 €
- Déduction annuelle les premières années
- ≈ 4 900 €
Face à 8 400 € de loyers dont 3 500 € de charges réelles, ces 4 900 € annulent exactement le résultat. Le studio rapporte, et ne génère aucun impôt — pendant sept ans, jusqu'à ce que le mobilier soit entièrement amorti.
À l'échelle d'un parc : des plans séparés, un résultat commun
Chaque bien a son plan d'amortissement, calculé sur son prix, sa quote-part de terrain et ses composants. Les plans ne se mélangent jamais : ils engagent le bailleur sur des décennies et doivent rester identiques d'un exercice à l'autre.
Mais leurs annuités, elles, tombent dans un résultat unique, celui de l'activité meublée du foyer. C'est ce qui donne à un parc meublé sa mécanique particulière : un lot acheté récemment, dont l'amortissement est maximal, vient absorber le bénéfice d'un lot acheté quinze ans plus tôt dont le mobilier est entièrement amorti.
Ce qui a changé en février 2025
Jusque-là, les amortissements déduits pendant la détention n'entraient pas dans le calcul de la plus-value à la revente. Le loueur en meublé déduisait chaque année, et revendait comme un particulier ordinaire : l'avantage était définitif.
La loi de finances pour 2025 a mis fin à cette asymétrie. Pour les cessions réalisées à compter de février 2025, le prix d'acquisition servant au calcul de la plus-value est diminué des amortissements déduits. Mécaniquement, la plus-value imposable augmente d'autant.
Pour un investisseur, la conclusion n'est pas que l'amortissement a perdu son intérêt : un impôt reporté de vingt ans vaut toujours mieux qu'un impôt payé tout de suite, et une détention longue continue de l'effacer. Mais la phrase « le meublé, c'est zéro impôt » a cessé d'être vraie à l'échelle d'une vie d'investissement. Elle ne l'est plus qu'à l'échelle d'une année.