Le fisc ne compte que ce qui est arrivé sur votre compte

Les revenus locatifs sont imposés à l'encaissement. Ce n'est pas le loyer que votre bail prévoit qui compte, ni celui que vous avez appelé, mais la somme effectivement perçue entre le 1ᵉʳ janvier et le 31 décembre. La règle vaut pour la location nue comme pour le meublé.

La conséquence la plus immédiate est rassurante : un loyer qu'on ne vous a pas payé ne vous coûte pas d'impôt. Vous ne déclarez pas un revenu que vous n'avez pas touché, et vous n'avez donc rien à « déduire » au titre de l'impayé — il n'est simplement jamais entré.

Ce qui change d'une année sur l'autre

La règle a un effet moins intuitif : elle déplace vos recettes dans le temps. Un locataire qui règle le loyer de décembre le 3 janvier fait basculer ce loyer sur l'exercice suivant. Sur douze mois cela ne change rien ; sur une année charnière, cela peut changer votre tranche d'imposition ou vous faire franchir un seuil de régime.

Les provisions pour charges, un cas à part

Quand votre locataire vous verse une provision pour charges, vous encaissez une somme qui n'est pas un loyer : elle sert à payer l'eau, le chauffage, l'entretien. Le traitement diffère selon le monde fiscal dans lequel vous êtes.

• En location nue, le seuil du régime forfaitaire s'apprécie sur les loyers hors charges locatives. Les provisions et les charges qu'elles financent se traitent à part.
• En meublé, tout ce que vous encaissez est une recette : le loyer comme les provisions. C'est l'une des différences qui surprend le plus au moment de comparer les deux régimes.

À l'échelle d'un parc

Sur un seul logement, un règlement décalé de quelques jours déplace un douzième de vos recettes et peut suffire à franchir un seuil. Sur dix lots, l'effet se lisse : les décalages d'entrée et de sortie se compensent d'une année sur l'autre, et le total encaissé devient une grandeur stable.

Ce qui ne se lisse pas, en revanche, c'est la date des gros chantiers et celle des frais d'emprunt. Elles restent des événements isolés, et c'est sur elles que se joue la variabilité d'une déclaration quand le parc est étoffé. Un parc de dix lots encaisse de façon régulière et dépense de façon irrégulière : la seconde moitié mérite plus d'attention que la première.

La leçon pratique vaut à toutes les tailles : tenez un relevé de ce qui est reçu, date par date et bien par bien, et non de ce qui est dû. C'est ce relevé, et lui seul, qui sert de base à tout le reste — seuils, abattements, charges, amortissements. Et il doit être ventilé par bien, parce que les régimes se décident par famille et non sur un total indistinct.