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Micro-foncier ou réel : l'arbitrage des 15 000 €
En location nue, deux régimes s'affrontent. L'un tient en une case et vous accorde 30 % d'abattement ; l'autre demande un imprimé de plus et déduit vos charges réelles. Le bon choix dépend d'un calcul que personne ne fait, et d'un engagement de trois ans.
Un logement loué vide relève des revenus fonciers. C'est le régime historique de l'immobilier locatif, et le plus simple à comprendre : vos loyers s'ajoutent à vos autres revenus et sont imposés à votre tranche marginale, plus 17,2 % de prélèvements sociaux.
Reste à savoir comment on passe du loyer encaissé au revenu imposable. Deux chemins, et un seuil qui les sépare.
Le micro-foncier : une case, 30 %
Si vos loyers nus ne dépassent pas 15 000 € par an, le micro-foncier s'applique de plein droit, sans démarche. Vous portez le montant brut encaissé dans une seule case, et l'administration retire 30 % toute seule. Ces 30 % sont censés représenter l'ensemble de vos charges : taxe foncière, assurance, travaux, frais de gestion, intérêts d'emprunt.
Trois logements nus, et un seuil qui bascule
- Studio en province
- 5 400 €
- T2 en périphérie
- 7 800 €
- T3 acheté en cours d'année, quatre loyers encaissés
- 2 600 €
- Total des loyers nus du foyer
- 15 800 €
Pris séparément, chacun des trois serait très loin du seuil. Additionnés, ils le franchissent de 800 € : le régime réel devient obligatoire pour les trois, et l'imprimé 2044 doit être déposé dès cette année. Le troisième lot, acheté en septembre, a fait basculer tout le parc.
Le régime réel : vos charges, vraiment
Au réel, vous déclarez vos loyers puis vous déduisez ce que le bien vous a réellement coûté. La liste est longue et souvent sous-exploitée : taxe foncière, primes d'assurance, charges de copropriété restées à votre charge, honoraires d'agence, frais de procédure, travaux d'entretien et d'amélioration, et surtout les intérêts d'emprunt.
Un T3 acheté à crédit, 12 000 € de loyers annuels
- Loyers encaissés
- 12 000 €
- Au micro-foncier : abattement de 30 %
- − 3 600 €
- Revenu imposable au micro
- 8 400 €
- Au réel : intérêts et assurance d'emprunt
- − 5 200 €
- Taxe foncière, assurance, copropriété
- − 2 100 €
- Travaux de l'année
- − 1 800 €
- Revenu imposable au réel
- 2 900 €
5 500 € de base imposable en moins. À 30 % d'impôt plus 17,2 % de prélèvements sociaux, l'écart dépasse 2 600 € d'impôt sur une seule année — pour le même appartement et le même loyer.
Ce n'est pas une règle générale : un bien détenu sans crédit, sans travaux et avec peu de charges se trouve souvent mieux au forfait, où 30 % d'abattement dépassent les charges réelles. Le forfait est généreux pour qui dépense peu.
À l'échelle d'un parc : un seul calcul, pas un par bien
Avec plusieurs logements nus, la comparaison ne se fait pas bien par bien mais sur l'ensemble. Vous additionnez tous les loyers nus du foyer d'un côté, toutes les charges déductibles de l'autre, et vous comparez le total au total — parce que le régime s'appliquera de toute façon à tout le monde.
La conséquence est importante : un bien très chargé tire tout le parc vers le réel, et un bien sans charge n'y perd rien puisqu'il ne paie que l'impôt sur son propre résultat. Un seul appartement en rénovation suffit souvent à rendre le réel favorable à l'échelle du foyer, y compris quand les autres lots seraient mieux au forfait pris isolément.
Deuxième conséquence, moins intuitive : les résultats se compensent. Un logement en déficit vient absorber le bénéfice d'un autre avant tout calcul d'impôt. C'est le total du foyer qui est imposé, pas chaque bien séparément, et c'est ce qui rend un parc plus souple qu'un bien isolé.
L'option, et ses trois ans
Sous le seuil, vous pouvez opter pour le réel. L'option n'est pas un aller-retour : elle vous engage trois ans, et seul le dépôt de l'imprimé la matérialise. C'est la raison de faire le calcul avant, et pas seulement sur l'année en cours — un gros chantier prévu dans deux ans change la réponse.